Sie haben Fragen – wir haben Antworten. Der Verkauf oder Kauf einer Immobilie wirft oft viele Fragen auf. In unserem FAQ-Bereich finden Sie verständliche und praxisnahe Antworten zu den häufigsten Themen rund um Immobilien. Ob Verkaufsdauer, Preisfindung oder rechtliche Aspekte – wir bringen Klarheit in komplexe Prozesse. Und wenn Ihre Frage hier nicht beantwortet wird: Wir sind gerne persönlich für Sie da.
Die Dauer eines Immobilienverkaufs beträgt durchschnittlich 3 bis 6 Monate, vom Verkaufsauftrag bis zum Eintrag der Handänderung im Grundbuch. Faktoren wie Lage, Zustand der Immobilie und die Wahl des Vermarktungspartners beeinflussen die Verkaufsdauer.
Eine grobe Marktwertschätzung bietet einen ersten Anhaltspunkt. Eine fundierte Preisfindung erfordert jedoch Erfahrung im lokalen Immobilienmarkt und professionelles Know-how. Eine Besichtigung und Analyse der Immobilie sowie der aktuellen Marktlage sind unerlässlich.
Kleinere Investitionen, wie ein frischer Anstrich, können den ersten Eindruck verbessern. Aufwendige Modernisierungen lohnen sich selten, da Käufer oft ihre eigenen Vorstellungen umsetzen möchten.
Wenn mehrere Personen als Gesamteigentümer im Grundbuch eingetragen sind, ist der Verkauf einzelner Anteile ohne Zustimmung der anderen Eigentümer nicht möglich.
Es gibt mehrere Möglichkeiten:
Übertragung der Hypothek auf ein neues Objekt.
Übertragung der Hypothek auf den Käufer.
Vorzeitige Auflösung der Hypothek (Achtung auf Kündigungsfristen).
Nutzung einer Saron-Hypothek mit Zinsoption zur flexiblen Auflösung.
Alle Erben müssen dem Verkauf zustimmen. Abgesehen davon verläuft der Verkaufsprozess wie üblich.
Zu den Kosten zählen Notar- und Grundbuchgebühren, Maklerprovision, Handänderungssteuer, Vermarktungskosten und die Grundstückgewinnsteuer.
Der optimale Verkaufszeitpunkt hängt von persönlichen Umständen, der Marktlage und den Hypothekarzinsen ab. Eine gute Marktkenntnis hilft, den besten Zeitpunkt zu wählen.
Wichtige Dokumente sind:
Parzellen-Nr. / Katasterplan
Aktuelle kantonale Schätzung
Baujahr
Pläne
Grundbuchauszug
Privatrechtliche Vereinbarungen
Gebäudeversicherungsnachweis
Nebenkostenübersicht
Baubeschrieb
Informationen zu Renovierungen oder Reparaturen
Es gibt gute Gründe, den Marktwert Ihrer Immobilie in regelmässigen Abständen überprüfen zu lassen:
Marktanpassung: Immobilienwerte verändern sich mit der Zeit. Eine aktuelle Bewertung gibt Ihnen Klarheit über den derzeitigen Marktwert – sei es für einen geplanten Verkauf, eine Finanzierung oder einfach zur Orientierung. Einflussfaktoren sind z. B. Zinslage, wirtschaftliche Entwicklung oder bauliche Veränderungen.
Finanzplanung: Ein präziser Immobilienwert schafft eine solide Grundlage für Ihre finanzielle Zukunft – etwa bei einer Hypothekenverlängerung oder Refinanzierung.
Vermögensübersicht: Wer den Wert seiner Immobilie kennt, hat einen besseren Überblick über sein Gesamtvermögen – wichtig für strategische Entscheidungen und langfristige Planung.
Versicherungsschutz: Damit Ihre Immobilie korrekt versichert ist, sollte der versicherte Wert dem tatsächlichen Marktwert entsprechen. Eine Bewertung gibt hier Sicherheit.
Steuerliche Aspekte: Auch bei Erbschaften, Schenkungen oder Vermögensaufteilungen kann eine aktuelle Bewertung steuerlich relevant und entscheidend sein.
Bei der Bewertung von Immobilien kommen je nach Objekttyp, Nutzung und Datenlage verschiedene Methoden zum Einsatz. Nachfolgend finden Sie einen Überblick über die gängigsten Verfahren:
Hedonische Bewertung
Die hedonische Methode ist ein datenbasiertes Vergleichswertverfahren und in der Schweiz die am häufigsten eingesetzte Bewertungsmethode. Sie beruht auf real erzielten Verkaufspreisen vergleichbarer Immobilien. Diese Preise werden anhand zahlreicher Merkmale wie Lage, Baujahr, Wohnfläche, Zustand oder Ausstattung statistisch ausgewertet. Die Datenbasis umfasst jährlich über 20’000 Freihandtransaktionen – was etwa der Hälfte aller Immobilienverkäufe in der Schweiz entspricht.
Vergleichswertmethode
Auch dieses Verfahren orientiert sich an realen Transaktionen. Es wird zwischen direktem Vergleich (mit weitgehend identischen wertrelevanten Merkmalen) und indirektem Vergleich (mit abweichenden Merkmalen, die durch Zu- oder Abschläge korrigiert werden) unterschieden. Die Vergleichswertmethode eignet sich insbesondere für standardisierte Objekte wie Eigentumswohnungen oder Einfamilienhäuser in homogenen Lagen.
Residualwertmethode
Diese Methode dient insbesondere der Bewertung von baureifem Land, wenn keine ausreichenden Vergleichswerte vorliegen – beispielsweise in Regionen mit hohem Grundstückswert. Der Wert ergibt sich aus dem möglichen Verkaufspreis einer geplanten, zonenkonformen Bebauung abzüglich der zu erwartenden Entwicklungs- und Baukosten. Die Differenz entspricht dem theoretischen Landwert.
Ertragswertmethode
Diese Methode kommt vor allem bei renditeorientierten und vermieteten Immobilien zum Einsatz. Grundlage ist der nachhaltig erzielbare Reinertrag (Mieterträge abzüglich Bewirtschaftungskosten). Dieser Ertrag wird mit einem marktüblichen Kapitalisierungssatz diskontiert, um den Ertragswert zu ermitteln.
Sachwertmethode / Realwertmethode
Dieses Verfahren wird häufig bei Spezialliegenschaften oder selbstgenutzten Objekten eingesetzt. Der Gesamtwert ergibt sich aus dem getrennt ermittelten Bodenwert und dem Gebäudewert.
Der Gebäudewert basiert auf den Wiederherstellungs- oder Herstellungskosten abzüglich technischer und wirtschaftlicher Wertminderungen (z. B. Alter, Zustand, veraltete Nutzung).
Der Bodenwert wird anhand von Lage, Grundstücksgrösse und lokalen Preisniveaus bestimmt – meist unter Heranziehung geeigneter Vergleichswerte.
Ein Liebhaberpreis ist ein Kaufpreis, der deutlich über dem objektiven Marktwert einer Immobilie liegt. Er spiegelt nicht den Wert wider, den der Markt allgemein für ein Objekt ansetzt, sondern den individuellen, meist emotionalen Wert, den ein bestimmter Käufer dem Objekt beimisst.
Das bedeutet: Ein Interessent ist bereit, mehr zu zahlen, als der übliche Markt verlangen würde – beispielsweise, weil ihn ein Haus persönlich anspricht, Erinnerungen weckt, eine besondere architektonische Ausprägung besitzt oder eine historische Bedeutung für ihn hat.
Solche Merkmale werden nicht von allen potenziellen Käufern gleich geschätzt – für einen bestimmten Käufer jedoch können sie den Ausschlag geben und den Preis entsprechend in die Höhe treiben.
Der Preis ist der Geldbetrag, den ein Käufer zu zahlen bereit ist – und den ein Verkäufer akzeptiert. Er ergibt sich aus Angebot und Nachfrage und kann von vielen individuellen Faktoren beeinflusst werden.
Der Wert hingegen beschreibt den inneren, objektiv ermittelten Marktwert einer Immobilie. Dieser ergibt sich aus anerkannten Bewertungsverfahren und berücksichtigt Lage, Zustand, Nutzungspotenzial und viele weitere Kriterien.
In der Praxis stimmen Preis und Wert nicht immer überein:
Eine Immobilie kann über ihrem objektiven Marktwert verkauft werden – etwa durch einen emotional motivierten Liebhaberpreis.
Umgekehrt kann sie auch unter Wert verkauft werden – zum Beispiel bei einem raschen Notverkauf.
Kurz gesagt: Der Preis ist das, was jemand tatsächlich bezahlt. Der Wert ist das, was eine Immobilie objektiv betrachtet wert ist.
Die Erfahrung zeigt, dass besonders in begehrten Lagen oder angespannten Märkten der erzielte Verkaufspreis deutlich vom ermittelten Marktwert abweichen kann.
